שלום אורח התחבר / הרשם
הכותבים במנטליקה מרוויחים תמלוגים מהפרסומות, רוצה גם? ההרשמה בחינם!
דירה

בית להשקעה בארה"ב - זה לא פשוט...


אם מציעים לכם השקעה שנראית טוב מכדי להיות אמיתית, אתם כנראה מפספסים משהו. אתם לא רוכשים אדמה או קירות אלא תזרים מזומנים חודשי. והכי חשוב: אל תחשבו שאתם חכמים יותר מהמשקיעים האמריקאיים, השוק משוכלל
זו תקופה ארוכה ששוק הנדל"ן בארה"ב מראה סימנים להתאוששות מרשימה. בערים הגדולות מחירי הנדל"ן כבר האפילו על מחירי 2007 ומשקיעים מכל העולם נוהרים לרכוש נכסים מניבים בערים מובילות כמו ניו יורק וסן פרנסיסקו.
המגמה לא פסחה כמובן על המשקיע הישראלי, שמחפש תשואות גבוהות מעבר לים ואינו מפחד מהשקעה אלטרנטיבית כמו נדל"ן. חברות נדל"ן רבות משווקות לו היום עסקאות עם הבטחה לתשואות יוצאות דופן בכל רחבי ארה"ב. נראה שמאינדיאנה עד אריזונה ישנן מציאות שרק מחכות לקונה הישראלי המהיר, שמוכן להשקיע את כספו בבית שאותו כמובן לא ראה.
קונים תזרים
אז זהו, שכדאי לקחת צעד אחד אחורה. צאו תמיד מנקודת הנחה כי מאחר ושוק הנדל"ן האמריקאי הוא משוכלל, המשקיע האמריקאי מכיר אותו טוב מהמשקיע הישראלי. גם הכסף שלו נכון לעכשיו זול משל המשקיע הישראלי, ועצם היותו מקומי מאפשרת לו לבחון יותר הזדמנויות.
מעבר לכך, חשוב להבין מה אנחנו קונים. אנו לא רוכשים אדמה, קירות וחצר, אלא תזרים מזומנים חודשי. במרבית המקרים התשואה המצופה מההשקעה מגלמת בתוכה בראש ובראשונה את מיקומו של הנכס ורק לאחר מכן את טיב הנכס. לא הייתי ממליץ להמר על אזור מתפתח שלפי המשווקים עשוי בכל רגע לפרוץ ולהכפיל את שוויו. השתדלו לא לנסות ולהקדים את הגל, אלא לתפוס אותו במהלך העלייה. בית שהיה שווה 60 אלף דולר ב-2007 והיום נמכר ב-20 אלף דולר יכול עדיין לרדת בחצי משוויו ולעולם לא לחזור למחיר המקורי.
שאלות כמו מהו מיקום הנכס, מה גובה אחוזי האבטלה באזור, מהי תפוסת המגורים באזור, מיהם תושבי האזור והאם הנכס המוצע מתאים לאופי האזור - הן שאלות אקוטיות.
כעת מצאו נכסים דומים במיקומם, גודלם ושנת הבנייה שלהם - ובדקו בכמה נמכרו לאחרונה נכסים באזור (כמה דולרים לרגל רבועה) ובכמה הם מוצעים להשכרה. האם העלות ומחירי השכירות תואמים את מה שמוצע לכם. מומלץ להיעזר באתר האינטרנטpropertyshark.com אשר מנפק דוחות טובים ומעמיקים על נכסים כמעט בכל ארה"ב.
הוצאות נוספות
כאשר מבטיחים לנו תשואה מסוימת, מה שהמתווך עושה בפועל זה לקחת את הרווח התפעולי ולהוון אותו בתשואה המובטחת. בפועל, ישנן הרבה הוצאות נוספות שלא נכנסות לרווח התפעולי וינגסו משמעותית בתשואה שלנו בשנה הראשונה ולעתים גם בשנים הבאות.
הוצאות רכישה הן בערך כ-6% ממחיר הרכישה. תיקונים משמעותיים במבנה, כמו החלפת גג למשל, לא ייכנסו להוצאות התפעוליות של הקונה ויורידו משמעותית את התשואה. ובכלל, בתים - ודאי אלה שנבנים בארה"ב - צוברים בלאי עם הזמן, מה שאומר הוצאות בלתי צפויות. כדאי גם להשיג פרטים על המוכר ועל המתווך שלו, כדי לוודא שאתם לא משלמים סכומים נוספים מעבר למחיר המבוקש.
ככלל אצבע, ההוצאות התפעוליות של הנכס הן בסביבות 50% מההכנסה השנתית. חשוב להתעכב על שתי הוצאות עיקריות: מסי נדל"ן (ארנונה) ודמי הניהול. מסי הנדל"ן משתנים מעירייה לעירייה וחשוב להשיג את המסים ההיסטוריים של הנכס ולוודא עקביות. יש להבין מתי העירייה מבצעת הערכה מחדש של הנכס (ישנם מקומות שהערכה זאת מתבצעת כל החלפת בעלות), והאם הבעלים הקודמים קיבלו איזושהי הטבת מיסוי שתגביל אתכם בגביית שכר הדירה ותראה מצג שווא של הרווח התפעולי. מסי הנדל"ן קודמים לכל תשלום אחר, כולל תשלום המשכנתא. אפילו אם אין לכם דייר, יש לשלם אותם בזמן.
ההוצאה השנייה הינה דמי הניהול. חברות שיווק רבות לא רק מוכרות לכם את הנכס אלא גם משמשות כחברת הניהול. בשל המרחק הגיאוגרפי כמעט ואין ברירה אלא להשתמש בחברת ניהול, אולם יש לבחור חברה אשר יש לה ניסיון בניהול נכסים ולא רק בתיווך עסקאות. דמי הניהול הינם נגזרת של שכ"ד הנגבה בפועל, בין 6% ל-10% ולא חיוב אחיד. בדרך זו יש לחברה תמריץ למצוא למשקיע את השוכר הטוב ביותר, ולמנוע תשלום מיותר בזמן שהדירה עומדת ריקה.
בשורה התחתונה, שוק הנדל"ן בארה"ב אכן בהתאוששות וישנן כנראה הזדמנויות רבות. ועם זאת, אם מציעים לכם השקעה שנראית טוב מכדי להיות אמיתית, אתם כנראה מפספסים משהו. מכל 20 הצעות, ישנה כנראה הצעה אחת או שתיים ששוות בדיקה מעמיקה.

מאמר זה טרם דורגמרתקמענייןנחמדסבירגרוע


מה דעתך על בית להשקעה בארה"ב - זה לא פשוט... ?
תגובתך:
כתובת אתר: //:HTTP
שם: אימייל : קבלת תגובות לאימייל
פרסום תגובה

ידוע כהשקעה,טיפים,דירה בארה"ב,להרוויח,מכירת דירות