לקראת לקיחת משכנתא עלינו לדעת שהלוואת משכנתא הינה הלוואה שיכול להיות מורכבת ממסלול אחד, או לחילופין מכמה סוגי מסלולים שירכיבו לנו בסופו של דבר את כל המשכנתא.
הסיבה שרוב המשכנתאות מורכבות מכמה סוגי מסלולים הינה כדי לפזר את הסיכונים הקיימים במשך תקופת המשכנתא, ובזמן שיחול שינוי לרעה באחד המסלולים, יהיה את המסלול השני שיחפה עליו וימזער את הנזק.
אחד הדברים החשובים ביותר שצריך לדעת כשלוקחים משכנתא היא הידיעה שמשכנתא הינה דבר אינדיבידואלי לכל אחד ואחד, לא תמיד מה שמתאים לאדם אחד יתאים גם לאדם אחר. לכן כדאי מאוד להתייעץ עם מומחים בתחום כדי לבנות את התמהיל הנכון שיתאים לנו באופן ספציפי בהתאם למצבינו הכלכלי ויכולותינו הפיננסיות. 

בהלוואה זה הריבית קבועה לכל אורך המשכנתא ואינה משתנה, אך יתרת הקרן תמיד צמודה למדד המחירים לצרכן. אם המדד בסוף השנה עלה ב – 3%, אז גם ליתרת הקרן שלנו נוספו 3% שנהפכו לחלק מהקרן, ועל היתרה המעודכנת אחרי הוספת ההצמדה נשלם את הריבית.
מגמת בנק ישראל שכל שנה תהייה עלייה של כ - 3% במדד המחירים לצרכן.
 
איך זה משפיע עלינו?
בתשלום החודשי -  כמעט לא נרגיש את זה. העלייה בהחזר החודשי תהייה מזערית, ביחס כזה שעל כל אחוז שהמדד יעלה – ההחזר החודשי שלו יעלה רק באחוז. מה שמקנה יציבות יחסית בהחזרים החודשיים, למרות שבמשך השנים ההחזר ימשיך לעלות בהדרגה קבועה.
בס"ה של יתרת החוב – יתרת הקרן עלולה לגדול באופן משמעותי, ובטווח הארוך אנחנו משלמים במהלך ההלוואה הזו קרן חדשה שמתווספת עם השנים בנוסף להקרן המקורית שלקחנו בהתחלה.
 
פירעון מוקדם – במסלול זה יהיה הרבה פעמים קנס גדול בפירעון מוקדם. הקנס נקרא  "עמלת הפסד כלכלי לבנק" או "עמלת היוון"
אם בזמן הפירעון הריבית הממוצעת על משכנתאות תהיה נמוכה ממה שהיא הייתה בזמן לקיחת ההלוואה – יהיה קנס.
אבל אם בזמן הפירעון, הריבית תהיה גבוהה יותר ממה שהיא הייתה בזמן לקיחת ההלוואה  – לא יהיה קנס!
  מסלול זה הוא בדיוק כמו ההלוואה הקודמת בכל מה שקשור לקרן ולהצמדת המדד, אך הריבית היא ריבית שמשתנה ומתעדכנת כל כמה שנים ע"פ מה שנקבע מראש (כל שנה, כל שנתים וחצי, כל חמש, כל עשר וכו'). היא יכולה לעלות והיא יכולה לרדת. (ע"פ העוגן של הבנק)
כשהתחנות צפופות יותר – הריבית נמוכה יותר אבל נהייה יותר חשופים לשינויים, וכשהתחנות רחוקות יותר – הריבית גבוהה יותר אבל הריבית נשמרת עד לתחנה הבאה.
פירעון מוקדם – היתרון במסלול הזה הוא שאין קנסות של פירעון מוקדם כשהפירעון מתבצע בזמן התחנה, ואפשר לתכנן  את הפירעון לזמן התחנה.
- בפירעון מוקדם שלא בזמן התחנה – יהיה קנס במקרה שהריבית הממוצעת על משכנתאות תהיה נמוכה יותר. למרות זאת הקנס יהיה נמוך יותר במסלול הזה מהמסלול הקודם כי חישוב ההפסד הוא רק מזמן הפירעון ועד לתחנה הבאה.  
  בהלוואה זו הקרן של ההלוואה לא צמודה למדד ולעולם לא תגדל, מהיום הראשון היא רק תלך ותפחת. הריבית בהלוואה זו ג"כ קבועה מהיום הראשון ועד היום האחרון ולא תשתנה לאורך כל התקופה. כמו"כ ההחזר החודשי יהיה קבוע ואחיד לאורך כל תקופת המשכנתא.
בהלוואה זו הריבית קצת יותר גבוהה, אך הקרן לא צמוד למדד, והכל ידוע מראש ללא שום הפתעות ושינויים. יציבות מוחלטת!
 
פירעון מוקדם – גם פה החישוב לקנס בפירעון מוקדם ייעשה כשבזמן הפירעון הריבית תהייה נמוכה יותר כדלעיל.
  בהלוואה זו הקרן לא צמודה למדד, ולעולם לא תגדל, היא רק תלך ותפחת.
הריבית בהלוואה זו היא ריבית הפריים של בנק ישראל בתוספת מרווח של 1.5% לבנק. על המרווח הזה ניתן להתמקח. (מה שמוכר כ"פריים מינוס...")
ריבית זו אינה קבועה והיא ניתנת לשינוי כל רגע ע"פ החלטת נגיד בנק ישראל. השינוי הזה משפיע ישירות על ההחזר החודשי במשכנתא באופן ניכר. על כל אחוז שהפריים עולה – ההחזר החודשי יעלה בכ- 10%. השינוי הזה הוא משמעותי וכשזה קורה – צריכים להיות מוכנים לזה!
הלוואה זו מצד אחד חשופה לשינויים די גדולים בהחזר החודשי, אך מצד שני אפשר ליהנות בה מריבית נמוכה יותר.
בטווח הארוך היא יותר זולה מההלוואות הצמודות מדד.
- כיום, הלוואה זו ניתנת עד 30% מסך ההלוואה.
פירעון מוקדם – בהלוואה זו אין קנסות בפירעון מוקדם.
  הלוואה זו היא הלוואה שקלית שניתנת בשקלים אך ערך השקלים שלה צמודה לערך הדולר. אנחנו כביכול לוקחים דולרים ומחזירים דולרים, אם הדולר עולה – אנחנו צריכים יותר שקלים כדי לפרוע את החוב, ואם הדולר יורד, אז ערך החוב שלנו בשקלים ג"כ יורד.
הריבית על ההלוואה הזו היא ריבית הליבור (ריבית בין בנקאית בין חמשת הבנקים הגדולים באנגליה) בתוספת מרווח של הבנק.
הלוואה כזו מתאימה בעיקר לאנשים שמרוויחים וחיים על דולרים, כי בשבילם זה בדיוק כמו הלוואת פריים לאדם שמרוויח וחי על שקלים.
(כשהדולר גבוה ואתה מאמין שהוא יהיה במגמת ירידה אפשר ג"כ לשקול את ההלוואה הזו כי אם הדולר יירד – החוב ג"כ יתקטן)
פירעון מוקדם – בהלוואה זו אין קנס על פירעון מוקדם.
 
   
לוח שפיצר:
לוח שפיצר הוא לוח הסילוקין של ההלוואה. תפקידו של הלוח לגרום לכך שלכל אורך התקופה, ההחזר החודשי יהיה זהה, ע"י חלוקת כל תשלום חודשי לקרן וריבית, כאשר בתקופה הראשונה של ההלוואה החלק של הריבית יהיה יותר גדולה באופן משמעותי מהחלק של הקרן, ועם השנים החלק של הריבית יורדת, עד שלקראת סוף ההלוואה החלק של הקרן יותר גדולה מהחלק של הריבית. הבנק בעצם מבטיח לעצמו כבר בהתחלה את רוב הריבית על ההלוואה ע"י שהוא מושך מראש את רוב הריבית.(וזאת בעקבות סטטיסטיקה שרוב האנשים במדינה מסלקים את ההלוואה אחרי 11.5 שנים)
 
 
   
הלוואת גרייס:
"גרייס" פירושו: דחיית התשלום על ההלוואה או חלק ממנה (מה שהבנק יאשר) למועד מאוחר יותר. ניתן בדרך כלל עד שנתיים.
גרייס הוא מרכיב שאפשר להלביש על כל סוג של מסלול, ובתקופת הגרייס תחושב ההצמדה והריבית שנצברה בתקופה זו.
למי זה מתאים?
בעיקר לאנשים שקונים דירה והיא עדיין לא מוכנה והם מתקשים לעמוד גם בתשלומי השכירות וגם ותשלומי המשכנתא.
 
הלוואה גישור:
הלוואה שניתנת לכמה שנים והיא נפרעת באופן חד פעמי בסוף התקופה. ההלוואה הזו קיימת במסלולים הדומים למשכנתא רגילה.
למי זה מתאים?
בעיקר לאנשים שרוצים לגשר על פער הזמן שבין קניית הדירה החדשה ובין מכירת הדירה הישנה.
 
 
עלויות בלקיחת משכנתא
 
שמאות –  400 – 600 ₪
יפוי כח נוטריוני לבנק – 250 ₪
טאבו – רישום הערה – 150 ₪. הוצאת נסח חדש – 67 ₪
רשם המשכונות – 185 ₪
פתיחת תיק – 250 ₪ על כל 100,000 ₪ מההלוואה.
 
 
   
 
להלן תהליך המשכנתא הכולל:
א.      קבלת אישור עקרוני.
ב.       השלבים הנדרשים עד לקבלת ההלוואה.
    
 1 . המסמכים הנדרשים להגשת בקשה בצורה יעילה:
·         תלושי משכורת וכל אישורי הכנסה שיש X  3 חודשים אחרונים. ההכנסות צריכות להיות פי שלש מגובה ההחזר החודשי. (עצמאים – אישור רואה חשבון ושומת מס אחרונה.) 
·         עו"ש X 3 חודשים אחרונים - נקי ללא חזרות, ומומלץ שישתקף בו ההכנסות שהצהרנו עליהם.
·         צילומים ברורים של ת.ז. + ספח (פתוח לגמרי)
·         נסח טאבו של הדירה המיועדת לרכישה, או "אישור זכויות" מהמנהל האזרחי (לצורך קבלת הפנייה לשמאות)
·         במקרה וללווה יש משכנתה קיימת הוא יצטרך גם להראות לוח תשלומים של השנתיים האחרונות בהלוואתו.
 
2. בחירת מסלול ההלוואה, גובה הריבית, ותקופת ההלוואה. (ראה לעיל את סוגי ההלוואות)
     תוקף האישור – 3 חודשים. תוקף הריבית – 12 יום. (לרוב ניתן להארכה)
  - שמאות – בשלב זה מומלץ לתאם את ביקור השמאי בנכס על מנת להעריך את שוויו, כדי לוודא שההון העצמי שלנו יספיק.
 
- חתימת חוזה רכישה – בשלב זה כאשר יש לנו מקור למימון העסקה ניתן לחתום על חוזה רכישה בראש שקט.
 
- חתימות  – הלווים באים לבנק לחתום על ההלוואה. יש להביא את חוזה הרכישה.
                                                                                                                                      
- לאחר שחתמנו על ההלוואה, הבנק ידרוש מאתנו את הדברים הבאים לצורך ביצוע ההלוואה:
 
- התחייבות מוכרים – "כתב התחייבות לרישום משכנתא". הבנק נותן לנו מסמך להחתים את המוכרים בפני עו"ד על כך שהם
                              מתחייבים להעביר את רישום הבעלות על שם הקונים ברגע שהם יקבלו כסף.
 
- טאבו – רישום הערת אזהרה לטובת הבנק על המשכנתא. (במקרה שאין טאבו אזי ההערה תירשם אצל החברה המשכנת)
 
- רשם המשכונות – רישום המשכון של הבית ברשם המשכונות. בד"כ צריך גם תמצית עיון עבור הלווים. (מראה את כל
                          המשכונים ע"פ ת.ז.) 
 
- מכתב כוונות – במידה ולמוכר יש משכנתא על הבית, הבנק ידרוש מהמוכר  שיביא מהבנק שלו "מכתב כוונות" שבו הבנק
                      מאשר את יתרת החוב הנוכחית, ושבמידה והיא תשולם, הבנק יסיר את השעבוד לטובתו. (כדאי לוודא שיש
                      למכתב כוונות תוקף ארוך מספיק עד ביצוע ההלוואה)
 
- יפוי כח נוטריוני – חתימה על יפויי כח נוטריוני לבנק, בו אתם מאשרים לבנק לבצע את השעבוד של הנכס לטובתו.
 
- ביטוחים – יש להסדיר ביטוח חיים ונכס. ניתן לעשות ביטוח דרך הבנק או דרך סוכן פרטי.
 
- אישורים על תשלום הון עצמי – הבנק יבקש אסמכתאות שמאשרות ששילמתם את סך ההון העצמי הנדרש מערך הנכס.                                                                      
                                           (הבנק נותן כסף אחרון – למוכר)
 
- אסמכתא לאן הולך הכסף – הבנק יבקש אסמכתאות שמראים שהחשבון אליו עובר הכסף הינו של המוכר. ואם יש צורך אז 
                                      גם אסמכתא לחשבון נאמנות של העו"ד. (גם אסמכתא לחשבון הבנק של המוכר כגון צ'ק מבוטל)
 
- תשלום דמי פתיחת תיק – התשלום עומד על כרבע אחוז מסך ההלוואה. (במקרים רבים אפשר לקבל הנחה)
 
- בחינה – התיק נכנס לבחינה של הבנק. (כשבוע)
 
- ביצוע – אם הכל תקין הבנק יבצע את המשכנתא וישחרר את הכסף.