שלום אורח התחבר / הרשם
הכותבים במנטליקה מרוויחים תמלוגים מהפרסומות, רוצה גם? ההרשמה בחינם!
תהליך_בניית_בית_פרטי

תהליך בניית בית פרטי


כל השלבים בדרך להגשמת החלום של בניית בית פרטי: החל מהמרדף אחרי היתר בנייה, דרך התקשרות עם אדריכל וקבלן ועד שלבי הבנייה עצמם.
מהרגע שיש לכם מגרש לבנייה, הצעד הראשון הוא שכירת שירותי מודד מוסמך, עבור הכנת מפה מצבית וטופוגראפית (2,300 שקל). המודד יבקר בשטח ויכין מפה מדויקת להפליא, בה מסומנים גבולות המגרש ביחס ליישוב, גבולות קו הבניין, דרכים, מבנים שכנים מסוגים שונים, עצים, ארונות חשמל וטלפון, מכסי ביוב, נקודות מים, וכמובן הגבהים של נקודות שונות במגרש - כמו במפת ניווט. מפה זו היא הבסיס למיקום הבית בשטח, תכנון התשתיות והפיתוח, ובסיס להגשת הבקשה להיתר בנייה.

שכירת אדריכל היא השלב הבא (3,000 דולר פלוס מע"מ עלתה האדריכלית שלי, אך יצוין כי אדריכלים רבים שקראו את הכתבה התרעמו וטענו כי תכנון ראוי עולה סביב 5,000-7,000 דולר). אי אפשר להפריז בחשיבות תכנון מוקדם ונכון, מפורט ככל האפשר, תוך מחשבה על הצרכים העתידיים של המשפחה. היתרון המרכזי בבנייה עצמית הוא החופש לתכנן את הבית כרצונך (או נכון יותר: כרצון האישה). אם התקציב אינו חורג מ-1,000 דולר למ"ר, "בית חלומות" נשאר פנטזיה; השאיפה היא לבנות בית איכותי, מתוכנן, מודרני, חסכוני ועמיד לאורך שנים, בלי ליפול במלכודות הרבות שבדרך.

הדרך להיתר בנייה
עם השלמת התכנון האדריכלי המלא של הבית, מכין האדריכל את התוכנית להגשה (הגרמושקה הידועה), שהיא הבקשה להיתר בנייה.
הגרמושקה תוגש לאישור כל הגופים הרלוונטיים, ותכלול את פרטי המבקש ועורך הבקשה, פרטי המגרש ושטח הבנייה, טבלת השימושים ופירוט השטחים, מיקומו המדויק של הבית על פני המפה המצבית, חיבור לביוב, תרשים חתך הבית מארבעת כיווניו, תוכנית הבית עצמו (החדרים), תוכנית ממ"ד ופרטי זיון, חתימות וכיו"ב.
את הגרמושקה מגישים לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוועדה תתנה את היתר הבנייה באישור שורת גופים - מינהל מקרקעי ישראל (לגבי זכויות הבנייה), מהנדס הג"א (לגבי דרישות הממ"ד), במושבים - אישור ועד המושב, בזק, אתר פסולת בניין מוסדר (אליו מתחייבים מראש לפנות את הפסולת) וחוזה פיקוח חתום עם מעבדה מוסמכת לבדיקות בטון (3,200 שקל).
בכך לא מסתכמות דרישות הוועדה המקומית. מגיש הבקשה יתכבד בגיליון דרישות די מרתיע, שעשוי לכלול כ-20 סעיפים. בין היתר דרשה במקרה זה הוועדה גידור זמני של המגרש לפני תחילת העבודות, דו"ח פיקוח ומינוי מהנדס, וכן שורת דרישות "עתידיות" שלא ברור מתי ימומשו - כגון מיכל מים לשעת חירום. וכן, גם דרישות כספיות: אגרת בנייה (בוועדה המקומית באר טוביה גובים 31 שקל למ"ר), היטל ביוב (70 שקל למ"ר) והיטל סלילה (150 שקל למ"ר, בלי קשר לביצוע עבודות בפועל). סה"כ - 40 אלף שקל לבית בן 160 מ"ר. מובן שהסכומים משתנים בין עיר לעיר.
אישור המינהל: כעיקרון הוועדה המקומית אחראית על מסירת התוכניות לאישור המינהל, אך לא תמימים אנחנו, ויודעים כי תיקים עלולים לשכב על השולחנות חודשים. מותר ומומלץ מאוד למבקש לקחת את התיק בעצמו, פיזית, אל משרדי המינהל לאישור. התיק יעבור הדמיה, יבדקו זכויות הבנייה והתאמה לתמ"א 35, ייגבה תשלום על תוספת זכויות בנייה, ואם הכל יימצא כשר ותקין - אין סיבה שאישור המינהל לא יינתן תוך שבועות ספורים.
במקרה הנ"ל, מיום הגשת הגרמושקה לוועדה ועד קבלת היתר הבנייה חלפו שלושה חודשים.

בחירת קבלן מבצע
זמן ההמתנה להיתר בנייה הוא הזמן המתאים למו"מ לבחירת קבלן לבניית הבית הפרטי. כאן טמון הכסף הגדול, וכאן גם עלול להיטמן החלום, אם הכסף יהיה השיקול הבלעדי.
שיטת הקבלנות העצמית, היינו שכירת קבלן שלד וביצוע עבודות הגמר באמצעות קבלני משנה (טייח, רצף, חשמלאי, אינסטלטור וכו') אומנם עשויה לחסוך סכום לא מבוטל (יש אומרים 10%), אך היא מיועדת בעיקר למקצוענים שיכולים להקדיש לכך את מירב זמנם, ולא ממהרים. למי שבוחר בדרך זו רק כדאי להזכיר, שאי אפשר "קודם לבנות שלד, ואח"כ לאט לאט להמשיך" - כבר בשלב השלד, החשמלאי והאינסטלטור צריכים לבצע הכנות הכרחיות להמשך, והתיאום המתיש בין הצדדים - עליכם.

שיטת קבלן המפתח (פאושלי) היא השיטה הנוחה, ולרוב גם היקרה. יתרונה הגדול הוא בכתובת אחת לכל פניותיכם, אחריות אחת, וביצוע מהיר ע"י מקצוען. את מי לבחור - זו השאלה הגדולה. את ההוא שבנה לפני 5 שנים לגיסתך? את ההצעה היותר משתלמת? או את זה שהותיר רושם אישי הכי חיובי? ראשית, כדאי לקבל לפחות 3 הצעות מחיר, לפי המפרט שקבעתם, ולראות עבודות של הקבלן.
אין ספק שכל הקריטריונים חשובים: המלצות, ניסיון, רושם אישי, מפרט, מחיר, מהירות. בשוק מסתובבים קומבינטורים רבים שמציעים מחירים אטרקטיביים. חלקם יודעים היטב את העבודה, וחלקם מתאמנים עליכם. אם הקבלן איננו קבלן רשום, והוא מספר סיפור על קבלן רשום אחר שחותם - נורה אדומה. אם הקבלן הסתכסך עם בעלי בתים קודמים - שתי נורות אדומות. אם המחיר נמוך משמעותית - הישמרו שבעתיים, כי רוב ההפרש לא בא על חשבון רווחי הקבלן, אלא על חשבונכם וחשבון החוק: העסקת שב"חים, קיצורי דרך בביצוע, היעדר ביטוח ומה לא. אחר כך לתקן יהיה בלתי אפשרי או יקר מאוד.
כולם ישאלו "כמה יצא למטר". השאלה אינה רלוונטית: המרפסת והכניסה כלולות בשטח או לא? עם גג רעפים או בלי? עם מזגן, מטבח ואזעקה או לא? כולל פיתוח וחניה? כולל מע"מ? לפי איזה שער דולר? איזה מרצפות, אילו ברזים... ובקיצור: לצערנו אין כלל אצבע, יש לנתח כל הצעת מחיר לפי התמורה שהיא נותנת.
הבחירה שלי היתה בהצעה הגבוהה ב-14 אלף דולר מהנמוכה ביותר, ונמוכה ב-11 אלף דולר מהגבוהה ביותר. השיקולים המכריעים היו אמינות, היכרות ואיכות ביצוע מוכחת.

זהו זה חברים, הגעתם לשלב המרכזי והמותח ביותר, השלב בו מתחילה הבנייה.
במהלך הבנייה חשוב להיות בקשר רציף עם הקבלן עד לרגע קבלת מפתחות הבית...בהצלחה 



מה דעתך על תהליך בניית בית פרטי ?
תגובתך:
כתובת אתר: //:HTTP
שם: אימייל : קבלת תגובות לאימייל
פרסום תגובה

ידוע כשלבי בנייה, היתר בנייה, קבלן