בעיית הדיור במדינת ישראל
ציבור שלם של אזרחי ישראל במיוחד במגזר היהודי מקרב ילידי הארץ, רואים את החלום לקורת גג מתרחק והולך. מחירי הדירות רק עולים לאומתם השכר מדשדש ונשחק.  מדובר על דירה ממוצעת במרכז הארץ שמחירה יכול להגיע ל150 משכורות חציוניות במשק.
למה זה קורה? למה ברוב העולם הנאור המחירים ביחס לשכר נמוכים כל כך? למה בארצות הברית העשירה ניתן לקנות וילה של שלוש קומות עם חצר של דונם במחיר שלא מאפשר להשיג דירה של שלושה חדרים בשיכון ישן בחולון.

איטיות ויוקר תהליך הבניה בישראל
 בירוקרטיה
בישראל תהליך אישורי הבניה הוא איטי ביותר. לפי חוק התכנון והבניה כל בנייה או הריסה של מבנה או אפילו שינוי קונסטרוקציה, צריך אישור, אפילו שינוי יעוד של מבנה ממגורים למסחר, צריך רישיון. אני מדבר גם על בנייה של שובך יונים או הצבה של מכולה בחצר, הכל צריך רישוי. במידה ויש צורך בהקלות התהליך אף מורכב יותר ודורש פרסום בעיתונים יומיים ולחכות להתנגדויות.
רישוי בנייה מצריך לפנות לועדה המקומית לתכנון ובניה, לרוב נמצאת בתוך רשות המקומית.
אם הבניה מורכבת ודורשת הקלות פונים לועדה מחוזית, או ועדת ערר. תהליך הבירוקרטי שלוקח למבנים פשוטים בין חצי שנה ולשנה. אם הוא מורכב יותר, ודורש הקלות הוא יכול להתקע גם שנים בפקק של הועדות המחוזיות.
במגזרים שלמים בחברה הישראלית אנשים בונים ללא היתר בניה. זה קורה רבות במגזר הערבי, ואצל המתנחלים מעבר לקו הירוק. וכולל גם בעיה נוספת של השתלטות על קרקעות מדינה, במיוחד במגזר הבדואי בדרום.
על פי חוק, מבנה שנבנה ללא היתר, מסתכן בהריסה. מטרת המאמר אינה לעודד הפרת חוק והסתבכות עם השלטון.

קרקעות
מדינת ישראל קטנה ביחס לרוב מדינות העולם, וגם בתחומי המדינה, ישנם מספר מוגבל של אזורים המוגדרים כאזורי ביקוש. רוב הציבור רוצה לגור באזור המרכז או באזור ירושלים. בגלל סיבות שקשורת בתעסוקה ובתשתיות שחסרות בפריפריה. כמו כן התחבורה הציבורית בארץ נחותה מאד ביחס למה שקורה בעולם המערבי.
באזורי הביקוש ישנו מחסור בקרקעות לבניה, חלק גדול מהקרקעות מנוהלות על ידי המנהל, כלומר על ידי הקרן הקיימת לישראל. המדינה מוכרת קרקעות באזורי ביקוש במחירי שוק, כלומר במחירים גבוהים. היא אומנם נותנת הנחות למגזרים שונים. אבל עדיין רכיב הקרקע יקר ביותר באזורי הביקוש. ויכול להיות שליש מהמחיר של הדירה. וכמובן שלא משווקים קרקעות באופן מסיבי בכדי לא לפגוע בעתודות הקרקע לדורות הבאים. בקרקעות חקלאיות ובשטחים הפתוחים. 

מיסים
ישנם הרבה מיסים בענף הנדל"ן , בינהם מס רכישה, מס ערך מוסף ומס שבח מקרקעין, איני משפטן אבל עלות המס והאגרות (כמו אגרת רישום בטאבו , ואגרת חיבור לתשתיות) יכולה גם להגיע למאות אלפי שקלים לדירה.

עלות הבניה
בעולם ישנם דרכים שונות לבנות למגורים, בצפון אמריקה חלק גדול מהבניה למגורים היא בנייה בעץ. עלות הבנייה זולה, וזמן הבנייה קצר. בישראל רוב הבנייה למגורים היא מבטון. רוב הבנייה נקראת בניה רטובה, כלומר יוצקים בטון לתבניות שמכילות טפסנות ברזל. הבנייה מאד איטית והיא מתבססת על הרבה עבודת כפיים מקצועית. טפסנים, ברזלנים, נגרים, רצפים טייחים, מנופעים , אינסטלטורים. ועוד הרבה מאד עבודת ידיים בילתי מקצועית. כמו עושי תערובת, סבלות, נהגים וכן הלאה. הבניה עצמה יקרה, ואיטית,ומתאימה לתכנולוגיה של המאה הקודמת. מספר נסיונות של בנייה מתועשת, ובנייה טרומית נכשלו בעבר.

זמן זה כסף
יזם/קבלן שנכנס לפרוייקט צריך לקחת הלואות ארוכות מהבנקים, לקניית הקרקע , לביצוע תוכניות, לטיפולים במשפט ובבירוקרטיה, ועל כל הזמן הזה שיכול לקחת כעשר שנים לפרוייקט, הקבלן משלם ריבית.
את התשומות ומחיר הכסף הקבלנים מגלגלים על ציבור הרוכשים. כמו כן בגלל הסיכון בפרוייקטים , והמספר הגדול של קבלנים שהתרסקו, הבנקים מחייבים בריבית גבוהה וביטחונות. ולפעמים מונעים אשראי מקבלנים.
הרבה זמן זה הרבה כסף, שעובר מכיסם של רוכשי הדירות דרך הקבלנים לרווחים האסטרונומיים של הבנקים.

מדיניות הריבית של בנק ישראל
בנק ישראל מחליט על מחיר הכסף כאשר הוא קובע את שער הריבית ביום השני האחרון של החודש. ישנם המון פרמטרים שמושפעים משער הריבית, רובם מנוגדים.  ולכן בנק ישראל צריך להחליט להעדיף ציבור אחד  על פני ציבור אחר.
כאשר הריבית גבוהה, העלויות של בעלי החוב (כמו נוטלי משכנתא) גבוהה, החוב תופח מהר. ומספר האנשים שנכנסים להליך של פשיטת רגל ומפונים בכוח מהדירה שלהם הוא גדול. הבנקים לרוב מפסידים כאשר בעלי חוב פושטים רגל. ולא רק נוטלי משכנתא, אלא גם הציבור שנמצא במינוס יכול לפשוט רגל ולגרום לבנקים להיפגע מציבור שלקח הלואות ולא החזיר.
 אנשים שיש להם תוכניות חיסכון נהנים מאד מריבית גבוהה. ומעדיפים להשקיע באפיקים סולידיים. לכן הבורסה יורדת.
המגזר העיסקי שחי מאשראי ומגלגל הלוואות נפגע מאד מריבית גבוהה. כי כל כדאיות היצור יורדת. עדיף לשים את הכסף בבנק במקום להשקיע במפעלים.
הכסף הספקולטיבי מחו"ל נכנס לארץ, כאשר הריבית גבוהה, הם מקבלים הכנסה גבוהה חסרת סיכון. הם מוכרים דולרים (והדולר יורד) קונים בשקלים אגרות חוב ממשלתיות.
דולר נמוך (שנגרם בגלל ריבית גבוהה) הוא אסון ליצואנים. היצואנים מקבלים לרוב דולרים בתמורה לשכורות. ומשלמים משכורות בשקלים (שקל גבוה)
כאשר הריבית נמוכה   המגזר העיסקי חוגג, כדאי לו לקחת הלואות, כי מחיר הכסף נמוך. כדאי לייצר . 
כסף ספוקלטיבי של משקיעי חוץ עוזב. הריבית נמוכה פחות כדאי להחזיק אגרות חוב של ממשלת ישראל. הם מוכרים אג"ח מקבלים שקלים וקונים דולרים. הדולר עולה, שזה ברכה ליצוענים. דולר גבוה נכנס שקל נמוך יוצא. המשק צומח.
איפה הבעיות בריבית נמוכה? ריבית נמוכה גורמת למשקיעים בתוכניות חסכון, לצאת ולחפש אפיקים יותר ריווחיים. אז הם קונים דירות. מגדילים את הביקוש ומורידים את ההצע. ומעלים את המחיר.
כמו כן ירידת מחיר גורמת לאנשים לצרוך יותר (מחיר הכסף נמוך) ולכן המחירים עולים, המדד מטפס. והאינפלציה משתוללת.

בסופו של עניין. בנק ישראל צריך לבחור בין מדיניות מרסנת (ריבית גבוהה) ומדיניות מרחיבה(ריבית נמוכה). סטנלי פישר שהיה נגיד בנק ישראל העדיף מדיניות מרחיבה עם ריבית אפסית. סטנלי העדיף לדאוג ליצואנים ולבנקים , במקום לדאוג למחוסרי הדיור. מדיניות הריבית של סטנלי פישר אשמה חלקית בקפיצת מחיר הנדל"ן. גם קרנית פלוג ממשיכתו של סטנלי בנגידות בנק ישראל. מעדיפה לדאוג ליציבות הבנקים ולריווחיות היצואנים עם ריבית מרחיבה אפסית.


ומה עם התחלות הבנייה?
כמו שהסברתי מקודם. בנייה זה תהליך ארוך של מספר שנים (ולא של מספר חודשים כמו באמריקה)
כלומר אם יזם חושב שבעוד עשר שנים הוא ירוויח על פרויקט הרבה יותר מאשר להכניס את כספו לתוכנית חיסכון, הוא ירצה להכנס לפרוייקט. אחרת הוא פשוט יוותר. מאחר שלוקח הרבה זמן בין התחלת פרויקט בניה (קרקע , רשיונות, בניה ושיווק) לבין דירה ממשית שנכנסת למאגר הדירות. הרי ירידה בהתחלות הבנייה יכולה לנבא עליה חדה במחירי הדיור בעתיד.

איפה נכנסת הממשלה לנושא?
הממשלה יכולה לחוקק חוקים, שמייקרים עוד את עלויות הבניה. לדוגמא, בנייה בירושלים חייבת להיות עם ציפוי אבן.  דבר שמייקר את הבנייה בירושלים בכעשרה אחוז. או חיוב לבנות ממ"ד מייקר את הבנייה. או החובה לבנות מעלית לכל מבנה מעל חמש קומות, או חיוב בחנייה לכל דירה. עד עכשיו כל החקיקה שידועה לי היא רק מעלה את מחיר הדיור.

מה עם הרפורמה החדשה של ביבי (רפורמת המרפסות)
הרפורמה החדשה בחוק התכנון והבנייה. מגדילה את הכוח של ועדות מקומיות, המורכבות מפוליטיקאים נבחרי ציבור ברשות המקומית. ונותנת להם סמכויות נרחבות לאשר תוכניות. סמכויות שבעבר היו רק של בעלי המקצוע בועדות המחוזיות.
תומכי התוכנית יואמרו שמדובר בקיצור תהליכים שיחסוך זמן בבניית פרוייקטים. והחסכון יגרום אין לחסכון בכסף (זמן הריבית) , והן בכניסה מהירה יותר של דירות למאגר הדירות למכירה.
מתנגדי התוכנית מדברים על כך שיבנו שכונות שלמות ללא תשתיות מספיקות ללא מוסדות חינוך ללא כבישים מספקים, ללא תחבורה ציבורית. בנייה מאסיבית שתגרום לבכייה לדורות, פגיעה מאסיבית תיגרם גם לאיכות הסביבה, פגיעה בטבע בנוף, בציפורים הנודדות, ולנזק מצטבר. 
בכל מקרה מדובר על ניסיון בהאצת תוכניות בנייה. ונראה עד כמה התהליך יהיה אפקטיבי.

מי אשם בעלייה המטאורית במחירי הדיור
צריך לזכור את התפקידים שמילאו הפוליטיקאים. אולמרט הכריז שלא תהייה בנייה בין גדרה לחדרה. דבר שמנע התחלות בנייה בעבר. ומשפיע על המחירים עוד היום. משרד השיכון היה בשליטת ש"ס מפלגה סקטוריאלית. שדאגה רק לציבור מצביעיה, על חשבון כלל הציבור. השר אטיאס שהיה שר השיכון בעבר כמו קודמיו דאג בעיקר לתקציבים לערים חרדיות, כמו אלעד , קרית ספר, ביתר עלית , גבעת זאב, חריש, ומודיעין עלית. רוב התקציב הופנה לסקטור החרדי. ישנם ערים חרדיות בהם ניתן למצוא דירות חדשות בשלוש מאות אלף שקל. גם מודל הזכאות לעזרה מהמדינה, הותאם במיוחד לאוכלוסיה חרדית. הקריטריונים לזכאות הם מספר אחים (החרדים מבורכים במשפחות גדולות), מספר שנות נישואים (החרדים מתחתנים בגיל צעיר), ומספר ילדים. קריטריונים כמו שרות צבאי או לאומי או תרומה לחברה לא היו רלוונטיים במיוחד.
גם התנועה הקיבוצית נהנתה מהמצב. אישרו לקיבוצים לבנות שכונות (בנים ממשיכים, חברים, לתושבי חוץ , ולמשקיעים). על קרקע חקלאית כמעט ללא הגבלה, לתנועות ההתיישבות מישהו כבר דאג.
שר השיכון האחרון אורי אריאל ניסה רפורמות לתחום הדיור. אבל עדיין לא רואים תוצאות בשטח.

מה זה סופר טאנקר?
סופר טאנקר זה כינוי לפעולות שנעשו בעיקר על ידי אריאל שרון לבנייה מואצת בזמן העלייה הגדולה ממדינות ברית המועצות לשעבר. התוכנית כללה בניה מואצת ואישורים קלים . ללא התחשבות בנושאים כמו שמירת טבע נוף איכות הסביבה וצפיפות. איפשרו גם לבנות בבתים קיימים. גם נבנו אתרי קראוונים לעולים מוחלשים. פתרון שנכשל באפן מוחלט.
היו נסיונות לבנייה טרומית שנכשלו לגמרי. הבתים הטרומיים התפרקו. מזג האוויר. וטרמיטים הרסו את הבנייה הטרומית בזמן קצר.

מי מתנגד לירידת המחירים?
 ישנם לחצים מצד לוביסטים על פוליטקאים למנוע ירידה חדה במחירי הדיור.  הבנקים מפחדים שירידה חדה במחיר הדיור תגרום לאנשים שקנו דירות בעבר הקרוב, במחיר גבוה, ובמשכנתא ענקית, למכור את הדירות ולהסתבך בחובות שיגרמו לפשיטות רגל ולאי תשלום המשכנתאות. ולכניסה מסיבית של דירות משומשות למאגר של הדירות הפנויות. דבר שירסק את המחירים, ירחיק קבלנים מבניה חדשה. ויגרום לכאוס.
הבנקים מפחדים, בנק ישראל מפחד, והקבלנים מפחדים. כמובן שאנשים שקנו דירות יקרות במימון גבוה יפגעו מירידת ערך הנכס שלהם. דבר דומה קרה בהלוואות הSUBPRIME בארצות הברית בשנת 2008.


סיכום - מה כן אפשר לעשות ?
המצב כיום הוא שרבבות אנשים נאלצים לשכור דירות והם תלויים לחלוטין בציבור המשכירים.
המדינה יכולה ליזום בנייה כמו שעשתה בעבר, לכלל הציבור ולא רק לקבוצות מיעוט.
המדינה יכולה לעודד בנייה להשכרה ולהגדיל את ההיצע ולהקטין את המחירים.
המדינה יכולה לבנות תשתיות שיקרבו את הפריפריה למרכז (ביבי בונה עכשיו מספר מסילות ברזל ורק לאחרונה העיר נתיבות התחברה לרכבת)
המדינה יכולה לתת ליוצאי צבא הלואות מדינה במחירים נמוכיה מתחת לריבית של הבנקים.
והמדינה יכולה להקל במיסוי להקל בשיווק קרקעות, להביא עובדים זרים לענף הבנייה, לתת בטוחות לאשראי של הקבלנים כך שישלמו פחות ריבית. לפרסם מכרזים למחיר מטרה, כלומר הקבלן שנותן את המחיר הנמוך ביותר לדירה יזכה בקרקע במחיר מוזל. 
בקיצור יש מה לעשות, אנחנו מחכים, מעניין מה הממשלה הנבחרת תשכיל לעשות לפתור את הבעיה שמטרידה את כולנו.